或许在一部分刚入行城市更新负责转化工作的小伙伴而言，城市更新中的转化工作似乎就是和村干部“搭脖头、饮烧酒、唱歌仔”，然后处理各种不断重复、细碎的诸如数据收集、修改、整理，方案编制、沟通、修改等事宜，只要你“懒”得下心，你的工作可以相当清闲。
但其实“转化岗”还有一个特别神圣、伟大的名称，那就是“土地整理”！土地整理是个庞大的系统工程，对于初入行的朋友而言，这个词可能很陌生或者偶尔挂在嘴边，但你并不知道这是个什么鬼。但当你真正开始用心去接触它、了解它，你会发现，原来从城市更新转化工作可以延伸到如此广阔、有趣的知识海洋，在这以后，你发现，你已经不想闲下来了！
今天就来初步认识一下“土地整理”。
土地整理的概念、类型
土地整理亦称“土地整治、土地调整或土地重划”，是实施土地利用规划的重要手段，指将零碎高低不平和不规整的土地或被破坏的土地加以整理，使人类在土地利用中不断建设土地和重新配置土地的过程。
简单点说人话就是：将土地重新规划利用、调整用途，使土地利用效率、效益更高，更符合当地规划的各项目标所需。其主要类型及分类如下：
土地整理流程
土地整理的一般流程是：基础调查和资料收集→系统分析→编制土地整理规划→论证规划方案→筹集整理资金→实施整理规划方案。
此过程在城市更新中对应的流程是：基础数据摸查→数据公示、核查→片策方案及实施方案编制→三评、控规调整方案审议→项目挂网竞拍（合作企业）→改造实施方案编制及批复生效实施。
城市更新中以旧村改造为例，土地整理涉及的主要工作有：集体用地与国有用地间的置换、土地储备/供应方式的确定、零散（边角）用地的归宗整理、各项用地手续的办理及完善、土地规划及调整利用等。
从业务思维总结就是：结合标图建库、三区四线、城规、土规、控规对土地类型、性质、用途进行调整方案编制、报审，结合用地规划和现状的差异，根据已批的用地、控规方案进行多方协商、实施业务办理，使改造方案顺利实施，完成一级土地开发工作。
一级土地开发
对房地产行业而言，进行土地整理的目的是为了土地开发，土地开发过程分为一级土地（生地）开发和二级土地（熟地）开发；一级土地开发可简单理解为把现状各种形态、权属、性质的土地通过土地整理达到3/5/7通一平，使得政府能将土地供应给用地单位的阶段；二级土地开发可简单理解为报建、施工阶段。
一级土地开发过程中最经常且头痛遇到的事之一就是“农转用”（注释1），涉及非建设用地转建设用地的项目都需要走农转用流程，包括未利用地转建设用地、农用地转建设用地；两者流程几乎一样，但农用地转建设用地审批所涉及的部门更多、审批标准也更为严格。这是因为：保障18亿亩耕地红线是我国的基本国策，故任何土地开发项目在开发过程中都需要保障耕地总量不减少，为此在土地整理过程中最重要的一点就是谨记：增减挂钩（注释2）、占补平衡（注释3）。
根据前面的介绍，假设某旧村项目涉及转为建设用地的非建设用地面积为5ha（公顷），那么就需要提供5ha的建设用地指标。这些指标的来源有两方面：
一、项目范围内的拆旧指标（土地置换）。即假设项目范围内将占地2ha建设用地的旧建筑拆除后原址复耕为耕地，则整理出的2ha拆旧指标就能用做项目范围内其他非建设用地的农转用指标。
二、政府解决的增量指标。政府建设用地指标来源主要有三方面：
1、上级人民政府供应；
2、政府间拆旧复耕指标流转；
3、违建拆除或闲置建设用地收回等存量建设用地指标整合。
注释：
1、农转用：按照土地利用总体规划和国家规定的批准权限获得批准后，将农用地转变为建设用地的行为。
2、增减挂钩：依据土地利用总体规划，将若干拟整理复垦为耕地的农村建设用地地块（即拆旧地块）和拟用于城镇建设的地块（即建新地块）等面积共同组成建新拆旧项目区（简称项目区），通过建新拆旧和土地整理复垦等措施，在保证项目区内各类土地面积平衡的基础上，最终实现增加耕地有效面积，提高耕地质量，节约集约利用建设用地，城乡用地布局更合理的目标。
3、占补平衡：基于《土地管理法》第四章耕地保护中的“国家实行占用耕地补偿制度。非农业建设经批准占用耕地的，按照“占多少，垦多少”的原则，由占用耕地的单位负责开垦与所占用耕地的数量和质量相当的耕地；没有条件开垦或者开垦的耕地不符合要求的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳耕地开垦费，专款用于开垦新的耕地。”
2024-07-17
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