土地整备利益统筹项目留用土地开发概述

        一、留用土地开发概念

        土地整备利益统筹项目（以下简称“利益统筹项目”）留用土地开发，从狭义层面来看，是指继受单位自行或与其他开发主体合作对继受单位已取得建设用地使用权的留用土地进行开发建设的活动；从广义层面来看，是指继受单位自行或与其他开发主体合作通过理清利益统筹项目实施范围内所有经济利益关系、清理并向政府移交土地，获取留用土地，并对该留用土地进行开发建设的活动。前者聚焦于“土地开发建设”阶段，与传统的、常规的房地产开发性质一致；后者涵盖“拿地”及“土地开发建设”两个阶段，与传统的、常规的房地产开发有所不同。

        实务中，对于留用土地开发，通常所使用的是广义概念。主要是为了与传统房地产开发相区别。不过，为了准确把握留用土地开发相关政策的要求，有必要从广义与狭义两个层面对留用土地开发加以理解。

        二、留用土地开发流程

        按照广义的理解，理论上留用土地开发包括如下流程：

        三、留用土地开发模式对比

        （一）自主开发与合作开发

        从是否引进开发主体的角度，留用土地开发可分为自主开发（即前文梳理的路径1-1）与合作开发（即前文梳理的路径1-2及路径2）两种模式。自主开发模式与合作开发模式的区别在于，前者中的留用土地开发全过程（从前期“拿地”到后期开发建设）相关工作均由继受单位自行完成，后者中的留用土地开发全过程或后期开发建设相关工作由继受单位及其引进的开发主体合作完成。

        受限于继受单位的资金实力、专业能力、人才资源不足，在实务操作中，利益统筹项目留用土地开发采取自主开发模式的少之又少。基本上都是采取合作开发模式。

        （二）全过程合作开发与阶段性合作开发

        从引进开发主体时间节点的角度，留用土地合作开发可分为全过程合作开发（即前文梳理的路径2）与阶段性合作开发（即前文梳理的路径1-2）两种模式。两种模式的相同点及区别点如下：

        阶段性合作开发模式以2022年4月15日以前的龙岗区利益统筹项目留用土地开发为典型。按照旧的《龙岗区社区股份合作公司集体用地开发和交易监管实施细则》，在留用土地办理建设用地规划许可证前，继受单位仅可引进意向合作方代为处理前期“拿地”阶段的工作；在留用土地办理建设用地规划许可证后，继受单位方可引进留用土地正式合作方。

        全过程合作开发模式则以龙华区利益统筹项目留用土地开发为典型。另外，新的《龙岗区社区股份合作公司集体用地开发和交易监管实施细则》于2022年4月15日实施后，龙岗区利益统筹项目留用土地开发也由阶段性合作开发模式转为全过程合作开发模式，即允许继受单位在留用土地批复核发前就引进开发主体，由继受单位与开发主体合作完成前期“拿地”及后期的开发建设工作。

        （三）契约型合作开发与项目公司型合作开发

        从合作方式的角度，留用土地合作开发可以分为契约型合作开发与项目公司型合作开发两种模式。对于自主开发、全过程合作开发与阶段性合作开发的相同点及区别点，前文已做了阐述。本部分简要梳理契约型合作开发与项目公司型合作开发两种模式的相同点及区别点：

        虽然契约型合作开发模式下，有赖于继受单位配合的场合非常多，尤其是在报批报建阶段。但是，考虑到两种模式下税负核算规则的区别，契约型合作开发模式下的税负成本相对更低。从降低成本的角度，目前实务操作中，大部分利益统筹项目均倾向采取留用土地契约型合作开发模式（即“双抬头模式”）。

        三、小结

        本文作为留用土地开发板块的首篇文章，旨在向读者简要分析利益统筹项目留用土地开发的概念，梳理利益统筹项目留用土地开发的主要路径，归纳、对比自主开发与合作开发、全过程合作开发与阶段性合作开发、契约型合作开发与项目公司型合作开发几类模式的相同点与区别点，介绍在实务中各种模式的采取情况，帮助读者建立起对留用土地开发宏观的认识体系。下一篇文章笔者将深入详细分析各种留用土地合作开发模式背后的原理、法律关系、运用场景、优劣势及实务注意要点等。