基于轨道交通综合效益的土地整理

        我国的城市发展正处于转折阶段，在城市化与机动车私有化的双重冲击下，小汽车出行的过度增长使得城市出现众多问题如交通拥挤、空气污染及低密度郊区化，影响着我国经济社会的可持续发展。轨道交通作为新兴的市政交通，是作为能够充分利用土地资源、提升通勤交通便捷性、缓解城市交通压力而存在的，但从财务报表上，轨道交通投资巨大，无法实现收支平衡，只有将轨道交通与沿线土地综合开发才能实现效益最大化。

        一、轨道交通的综合效益分析

        1轨道交通的正效益

        土地收益：轨道交通缩短了“时间距离”，特别是轨道交通成网后，居民出行将更加便捷，出行成本随之降低，最终实现沿线低价升值。同时轨道交通沿线聚集大量人流，能充分带动周边发展，提升沿线土地价值。

        商业收益：轨道交通车站与上盖物业共同开发，并租售写字楼和商场，将会获得源源不断的经济效益。

        优化交通出行结构：轨道交通对沿线的交通出行方式影响较大，特别是在轨道交通站点周边居住或就业的人员，选择轨道交通出行的比例大于选择其他交通出行方式，同时轨道交通也会降低小汽车出行量，为城市低碳绿色出行提供相应保障。

        2轨道交通负效益

        轨道交通综合负效益主要包含两个方面，一是地铁建设成本，二是运营成本方面。由于轨道交通建设属于大型基础设施及公共交通范畴，其建设规模、成本及公益性使得交通运营收入无法满足运营成本，致使政府需在财政上予以支持。

        二、大连轨道交通7号线沿线土地整理

        大连已进入轨道交通快速发展时期，根据《大连市城市轨道交通线网规划（2014-2020）》及《大连市城市轨道交通建设规划（2015-2020）》，全市线网规划包括22条线路，共计886.6公里。现已运营线路总长度157.88公里，在建线路总长度79.38公里，拟建线路总长度76.63公里。轨道交通的建设无疑将对城市发展格局形态及城市相关政策带来不同程度的影响，对城市发展起到积极作用。因此，基于城市轨道交通沿线的土地利用情况的研究也尤为重要。

        1大连轨道交通7号线沿线土地现状

        大连地铁7号线东西穿越大连，主要承担大连中山区、西岗区以及高新区的交通，东起中山区的港湾广场、三八广场、经劳动公园至会展中心、理工大学等区域，至高新区百合山庄，全程共设站点17个，其中换乘站4个，总长度为16.58公里。结合地铁站点的辐射范围，对沿线两侧各1000米范围内的用地进行调查研究。

        2土地利用结构

        研究以《城市用地分类与规划建设用地标准（GB50137-2011）》为基础，参考《国土空间调查、规划和用途管制用地用海分类指南》（试行版），结合大连市“一张底图”、《辽宁省林地保护利用规划（2010-2020）》、《辽宁省青山保护规划（2016-2020）》，同时结合可用情况，将用地逐级分类。

        地铁7号线沿线处于城市已建区，城市建设已基本完成，总用地面积5562.45公顷。其中不可用用地为农林用地中的公益林、123级林地、青山保护规划中的禁止及限制建设区，现状已建用地、已批未建用地，面积为5350.84公顷，占总用地面积的96.2%。可用用地为农林用地中的商品林、4级林地、青山保护规划中的合理利用区、其他非建设用地、未批未建的国有土地以及集体土地，面积为211.61公顷，占总用地面积的3.8%，主要集中在山脚地带及百合山庄附近的，在虹锦路以西区域，为城市近郊区。现状主导用地性质为农林用地、村庄用地。

        轨道交通沿线基本完成城市建设，但存在着土地利用与轨道交通功能不匹配、站点功能定位不准确、公共交通衔接不通畅、景观生态环境不精致等问题亟需改善提升。

        三、轨道交通沿线土地规划建议

        受土地资源、社会经济等因素的驱动，各城市的轨道交通建设开启了站点周边大规模的城市更新和旧城改造，如大连地铁7号线，这类土地主要依据城市更新相关的土地整备工作获取，其综合开发中的土地获取就是依靠前期与城市更新项目的协调。首先，项目选址工作与站点周边城市更新同步，包括拆迁补偿谈判、土地收储、控规修改等。其次，政府层面采取多种手段推进轨道沿线的城市更新，如提高站点影响范围内地块开发容积率，并采取优先审批、给予一定的补贴等。沿线土地的性质结构、空间布局和密度分区等方面必须有相应的调整，以轨道建设为契机，实现土地功能的重组及空间结构的优化。

        以轨道车站为中心，对车站周边已有及规划公交场站进行统一整合，设置规模足够的公交接驳场站，公交接驳场站布局应与地块功能性质和开发密度协调，可结合建筑统一设置，并具有一定的弹性和可操作性。

        改善生态环境，加强对地铁站点及沿线区域环境的综合整治，突出治理“脏乱差”彰显浪漫之都以及风貌区、风景区、商务区等特色，形成融观赏、生态、游憩、经济和防护等功能为一体的轨道交通沿线景观带，以提升城市风貌。

        结语

        随着城市化的脚步加快，城市发展目标逐渐转向一体化发展模式，为提高土地利用價值，优化交通出行结构，提升城市生活品质，加快协调配合轨道交通与土地之间的关系，实现两者的综合开发利用是未来发展趋势。